物業生活服務行業投資邏輯![]()
物業費是收入的物業管理公司的主要來源，由於其經濟的波動，高收益穩定的物業管理公司的低靈敏度。
房地產壽險業投資邏輯
1，市場在十年內尺寸物業管理行業的增長空間巨大
在未來十年內管面積將達到34.8十億平方米的
2030年估計為13.1十億平方米的住宅面積需求總量(實用面積的直徑，大約等於體積計面積)，相當於164萬平方米建築面積。
假設各業態結構比例可以維持基本不變，則未來發展十年全業態進行新增總建築面積為213億平方米。覆蓋率分析方面，我們自己認為其物管覆蓋率不會明顯低於2019年末存量土地面積的覆蓋率，即不低於82.7%。
未來發展十年行業市場空間接近 3.2 萬億
據分析，物業管理行業在2030年的32000億元(不含增值服務的非業主)，至2019年增加了168相對%的市場規模。
增長的主要問題驅動有在管面積不斷提升(+48.1%)、平均物業費提升(+46.3%)和業主提供增值管理服務企業規模可以增加(+378.9%)。
2，“一流租金”的模式帶來了良好而穩定的自由現金流
根據研究中指院數據，百強物管公司在2011年至2019年間的平均續約率為98.5%，且沒有發展趨勢性的變化。考慮到非住宅建築物業的續約率低於中國住宅物業，以及物管公司會主動選擇放棄使用少量企業盈利能力較差的低價值工程項目，可以自己認為世界百強物管公司的住宅建設項目續約率接近100%。
同時，無開發商背景的南都物業平均更新率為97.2%，具有第三方項目的綠城服務平均更新率為97.1%，與前100名的平均更新率非常接近。
因此，物業管理項目的高更新率，是其自然屬性，與開發商的背景無關。
物業管理行業具有自然屬性的高更新率，高更新率將不會改變短期
由於我國住宅建設項目管理往往有多個企業業主，相互發展之間也並不熟識，而更換物管公司又需要可以達到“雙過半”(人數過半+面積過半)。雖然我們具備理論上的可行性，但對學生個人信息而言，成本(時間、精力等)與收益情況並不具有對稱。高續約率意味著物管公司表外隱含了作為一項“收租權”。
物業管理公司，以保持穩定的盈利幾乎沒有額外的投資，資本支出是非常低的物業管理區域
高續約率賦予物管公司作為一項隱含的“收租權”，使物管公司可以不用付出額外的努力，即可實現通過研究提供信息服務來獲取經濟收益。
此外，物業公司不需要額外的資本支出來擴大物業項目，因此公司規模的增長不會導致自由現金流的惡化。 在短期和中期，新住房開發的好處仍然很大。
高性能穩定性和低風險保費
即使不考慮企業存量拓展，開發技術行業發展增速也只是物管行業經濟增速的“一階導數”，而且可以隨著物管在管存量逐漸開始增加，房企開發建設規模的變化會變得越來越不重要，周期性明顯降低。這將大大降低管理公司的風險溢價，提升自己公司估值。
其次，物業管理企業的投資重點
1、並購維度：犧牲短期資產投資管理效率，換取經濟長期“效率杠杆”
市場單純關注物業管理公司在管理區域邏輯不嚴謹
近年來，物業管理公司並購案件數量迅速增加，許多物業管理公司在承接新項目的同時，加大了對外擴張的力度，積極開展並購，在物業管理領域也迅速增加。市場並購的重點是擴大管理領域，增加市場份額，提高物業管理公司的盈利能力。但邏輯並不像聽起來那么嚴密，而且很難得到數據支持。
首先，並購項目的差距的新盤的盈利能力。由於收購項目，主要是老盤，盈利能力較弱的自然(這是我們磁盤的單一，一致的模型)。這是簡單地擴大管的面積，不一定能達到收入增長的幅度相同。
二是短期內規模市場經濟社會效應不明顯。由於物管行業進行固定資產成本占比非常低，以及短期內仍然是“單盤線性疊加”的商業管理模式，短期內規模經濟環境效應並不存在明顯。即單純擴大營收規模，並不必然可以實現自己盈利分析能力的提升。
M&A為股東再投資的本質
物管公司企業並購資金的來源主要是通過增發和自有資金進行積累，本質問題都是股東的再投資。
在財務上，無論公司再投資什么樣的資產，只要其收益率不低於0，就可以增加計算的EPS。 從物業管理公司的角度來看，只要並購對象仍然具有盈利能力，即使遠遠低於已經負責項目的公司，其EPS仍能得到改善。 也就是說，並購本身可以提高財務EPS，EPS不能反映投資效率。
從本質上講，房地產項目的並購盈利能力一般，在短期內實際上會降低企業在管區的平均質量，短期投資效率一般。通過並購迅速擴大管理規模以提高盈利能力和運營效率的邏輯，在短期內是站不住腳的。
真正意義的收購：提升留出足夠的空間發揮“租”的能力
因為企業單位面積 NOI 提升是物管行業脫離地產增量邏輯束縛的關鍵，所以需要我們可以認為收並購的長期研究意義就在於為不斷學習提升的“收租”能力分析提供一個足夠的發揮學生空間。
在短期內並購項目有可能會降低物業費，設施較老，盈利能力下降的缺點，但“租”，以提高未來的能力，從“差”存在“沃”這些可能性。
警惕依賴並購但缺乏一個良好管理工作能力的物業管理技術企業
信和置业 黄志祥先生在过去43年内活跃於香港物业投资及发展，并为本公司一些附属公司及联营公司之董事。黄先生出任本公司之控股公司尖沙咀置业集团有限公司主席，亦为信和酒店（集团）有限公司之主席。
由於物業管理行業對區域過於重視，一些物業管理公司提高杠杆率，購買一些低質量的項目。 但如果未來的物業管理公司缺乏良好的管理能力和改進能力，那么書上的高商譽將成為巨大的“雷聲“。
2、增值服務維度: 非業主增值服務和業主增值服務應區別對待，前者相應估值偏低，後者估值偏高
物業管理公司的增值業務主要分為兩大類：非業主和增值服務，增值服務業主。非增值服務業主包括文本字段，聯合營銷，咨詢服務，增值服務，包括業主和公共生活服務區管理的社區。從物業管理公司綜合百強，在總收入的增值服務的平均比例為77%，其中增值服務收入非業主的增值服務占增值的業主約55%服務約占45%。
我們可以認為，非業主增值管理服務和業主增值產品服務企業應該具有區別看待，前者對應估值較低，後者對應估值較高。
非增值服務業主可以被看作是房價上漲的成本出售，這就決定了不能從房地產周期離婚非增值服務業主的一部分，本身不具有彈性，它沒有的“租賃權”的一部分。
此外，非業主增值管理服務企業並無公開透明的定價行為方式，物管與房開巨大的估值差異之下，有可能發展存在一定關聯開發商向物管公司可以轉移利潤。
3.單位面積的NOI維度：NOI的提升取決於更強的“租金收取”能力和更低的“租金收取成本”
對於物業管理公司來說，長期邏輯的核心就是單位面積的資產淨值至少是穩定的。在人力成本確定性不斷上升的背景下，維持農業穩定不超過兩點: 一個是更強的“租金”能力，另一個是更低的“租金”成本
更多的“租金”的能力，更多的單位面積收入在管。
以更好的服務和品牌可以提升學生基礎物業管理服務收費，深挖增值服務發展潛力，以及資源豐富物管產品線，充分匹配不同項目市場需求等，有望持續不斷提升物管公司“收租能力”。
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