物業估價收益法中怎么獲得資本化率?![]()
收益法主要適用於有實際或潛在收益的物業估價，如大型商業綜合體、商業寫字樓、大型酒店、遊樂園等。基本公式為房產價格=房產淨收入/資本化率或折現率。大型企業商業服務綜合體是典型的以收益物權為主的房地產，因此最適宜采用經濟收益法確定風險評估市場價格。
首先要收集有關商業物業收入和費用的資料如的出租或經營的年總收益、總成本費用、運營資料費、人工成本、其他物料損耗等，所收集的資料要有穩定性和持續性，真實反應房地產的收益及成本情況，最好能收集3至5年的資料。再根據通過以上數據收集的資料進行測算年總收益和總費用，計算出年純收益，選取恰當的資本化率或折現率，再根據我國房地產企業剩餘資金使用年期確定經濟收益期限，利用收益法計算公式測算出商業銀行房地產的收益產品價格。
資本化率是房地產淨收入轉化為價值的比率，因為資本化率的微小變化會導致價值的巨大變化，如果資本化率選擇不當，就會產生很大的偏差。解題要點：資本化率實質上是一種投資的收益率。
獲得資本化率主要有三種方法：
1.市場提取法。通過收集市場上三宗以上類似房地產價格、淨收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求取資本化率。
累加法又稱為安全利率加風險調整值法,是以完全利率為基礎,再加上風險調整值作為資本化率的方法。
(3)投資收益率排序插入法。即調查和收集估價目標所在地區的房地產投資、相關投資、收益和風險程度等信息。如銀行存貸款利率、金融產品收益率、政府債券利率等投資收益率。對收集到的不同類型的投資收益進行排序，對評估的房地產類型進行比較，選擇合適的投資收益率。
因此，對房地產估價師來說，每天收集和積累商業物業資本化率的相關數據是一項關鍵。數據收集越多，估價師的估價經驗越接近房地產估價對象的實際價值。而不是簡單的參考之前的評估結果或者投入成本來評估房產價值。
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