二手樓八大致勝方程式

二手樓八大致勝方程式大家好今日我哋貼地少少講下二手樓嘅買賣秘技同大家要注意嘅事項啦開始之前記住subscribe我嘅channel撳埋個鐘仔睇完條片話返畀我聽最後你會揀一手樓定二手呀下一集我地會收集問題一次過解答大家記我FOLLOW我哋嘅IG同FB問我哋有關樓宇買賣嘅問題啦今次想同大定分享下其寶買二手樓有八大秘訣第一個最重要既秘訣，就係投資物業要賺錢係買樓既時候而唔係賣嗰陣，睇買二手樓嘅時候總有機會執到平貨總有業主因為唔同原因要急賣樓，平啲賣畀大家我自己見最多呢d急減價既業主係佢地換樓嘅時候先買後賣新買嘅物業就嚟要趕住成交,急住將舊物業賣出吐現咁你咁急賣嘅時候 就焗住減價㗎啦第二類係真係一啲爭人錢嘅業主，唔理佢咩原因差人地錢啦生意失敗也好, P LOAN差人錢也好總之佢哋亦都要烔住急減價可能係一個禮拜之後就已經減咗50萬兩個禮拜又減夠100萬，呢啲擺明係急放嘅例子啦第三類比較容易以低市價賣出物業嘅係一啲遺產承辦人，姐係戈個盤本身係遺產貨因為物業本身唔係佢哋自己辛辛苦苦儲錢買返嚟，亦都唔係自己供嘅,
係會比較容易肯平啲賣。盡快攞返啲錢就算第四類係業主急移民，但呢啲你哋都係聽經紀講嘅啫。咁總之你會見到佢哋減價畀較急啦,可能因為急着離開香港最後一類係銀主盤，但銀主盤都唔係個個低過市價，同埋會有各類問題例如半契同無契樓，呢啲我都唔建議大家買入, 因為有好高法律風險所以我唔係特別留意。
總之買樓最理想係買到平過市價一成或以上。點樣為止低過市價一成以上？其實係最好嘅參考數字就係銀行估價即係你上網撳任何一間銀行既物業估價你都可以即刻睇到一啲嘅私樓物業當時估價銀行估價其實未完全係市價，因為除咗佢哋會有delay之外裝修亦都係另一個問題銀行物業估價係唔會睇埋個裝修因為佢地唔會知裝修係點, 但裝修絕對有影響物業嘅價值如果嗰個盤靚裝仲要低過估價一成，咁個價錢係ok嘅。
但係如果個盤爛到唔爛，你明知裝修大把嘢要執，都只係低市價一成，咁其實呢個盤又唔係真係好正㗎啫。咁點樣先可以搵到上述嘅業主?無架，一定要靠地產經紀囉。你要實牙實齒令經紀相信你一見到上述嘅大減價盤你會即刻入手嘅,就算唔係即刻入你都會真係會考慮會甚至可能好快就會開票落訂咁當佢哋有筍貨嘅時候就一定會介紹畀你，同埋我唔會只靠一個經紀。
另外我從來喺畀經紀佣金唔會諗縮數，相信大家都知道畀經紀佣金係1%啦無論嘅係買定賣，行內真係會有個別買家要求減傭，但我自己都好少嘅咁樣做我反而家係會要求經紀幫我叫業減價多啲你叫業主減價慳到既錢通常都多過你叫經紀減傭除非啦你真係好死心眼一定要買死一個盤既而業主死都唔肯減價咁減用可能係一個選擇可以慳少少錢嘅。講多少少點解賣樓嘅時候比較難令到自己有得賺多啲，因為就算樓市好景嘅時候， 其實買家嘅選擇係非常多雖然地產經紀會同你講業主可以主導個賣價，甚至有個別業主可以反價成交即係加價成交，但始終呢啲只係少數例子，正常就點都會畀買家壓價，要求減價，所以你賣嘅時候主導權點都係比較低，你想賣得高過市價嘅時候你可以傾既買家一定好少，甚至連睇樓嘅人都隨時冇囉。相反喺你買樓嘅時候其實你選擇非常之多
你想賣得高過市價嘅時候你可以傾既買家一定好少，甚至連睇樓嘅人都隨時冇囉。相反喺你買樓嘅時候其實你選擇非常之多你睇中呢間樓咩但係價錢貴，你照開價，傾唔掂數唔啱咪睇下一間囉。所以嚟緊要講嘅下一個二手樓必勝秘訣就係就係唔可以只揀一兩個屋苑做target，起碼要一區咁樣黎搵樓。此話何解,
其實係概率嘅問題啫因為頭先講過你作為買家嘅時候你嘅選擇係非常多但係如果你只係局限自己睇死一至兩個屋苑你嘅選擇就會相對地大幅減少咁你等到有業主腳軟減價機會就減低咗好多喇第三樣要訣係唔好死心眼，有啲人睇中咗某個物業之後 覺得呢個係自己嘅心頭好當業主反價即係加價啦 甚至有其他人出價, 基於你好鍾意嗰個物業你就走去追價買，其實呢一個係非常不自智既行為做法因為咁樣攸隨時令到你以市價更高嘅價錢買入其實市場上嘅選擇何其多呢個盤買唔到咪下一個慢慢等總會有業主腳軟肯減價如果你唔係睇死一個好細嘅飯
[color=#小地球]首置上車計劃項目簡介：「煥然懿居」位於鶴園街8 號，總共有兩座樓宇，單位總數為493個，但只有450個為首次置業人仕購買。而售價將以市價62折定價，折實後的實用呎價約HK$11,692至HK$13,969不等，即售價介乎HK$314.2萬至HK$660.5萬。
你總會搵到自己啱買嘅另外一個盤其實買樓唔同買顆菜，有啲人就算買電話都會格下價啦，更何況係買樓。第四樣要訣係買樓記住最重要係位置，我自己一向買入嘅物業都會主攻鐵路沿線，貪佢哋交通方便因為位置嘅問題令到嗰一類屋苑無論係咩時候都有人會有興趣買，有交投其實係投資嘅其中一個重點 ，如果冇人買你又點走貨呢？我既次選都只會係行15分鐘內或轉一程5至15分鐘嘅車就可以去到鐵路站。
買樓從來最重要都係location，太偏遠既地方其實好難賣得出。第五樣要訣係要留意太高樓齡既問題。要留意嘅原因係因為做按揭方面嘅問題。喺大型屋苑上，銀行通常都會設定供款年份加樓齡只可以係70至75年，如果係一啲單棟式嘅小型物業，兩者相加年份可能會低到去60年。
你試諗下如果你買咗一度樓齡係40年嘅單棟式物業，你都可能只係做到20年按揭，咁當你想賣嘅時候如果你住咗五年，下一手買家究竟可以做到幾多年按揭？可能佢真係做到十五年咁如果淨係做15年呀,會唔會令到好多人卻步唔係你個單位呢咁嗰陣隨時連市價都賣唔出所以我自己都會避免去買一啲小型嘅單幢物業，除非樓齡低過20年。而中大型屋苑嘅按揭年數會比較高，轉手嘅時候下一手業主都可以做到更長年期嘅按揭。所以層樓如果係十年或二十年樓既分別，我會無咁注重，因為除非我住層樓幾十年，如果唔係十年定廿年樓其實係唔會影響到下一首業主做按揭第六樣秘技係物業化妝與裝修。
買前睇盤重點係要留意嗰啲物業購化妝去遮咗啲漏水漏水問題喺二手物業喺其中一個非常難解決嘅問題。因為會牽涉到上一層住戶因為可能要配合到上一層樓嗰家去整返佢哋有問題嘅水管可能已經拖咗好耐佢都唔肯佢搞咁嘅情況絕對會影響到你可唔可以將層樓租出去，就算自住都會好影響到你嘅生活。所以要特別留心睇呢啲化妝為咁其實呢因為佢係咩位置呢主要就喺廁所廁所地板廁所牆身廁所隔離嗰間房既牆身都會見到嘅如果你留意到嗰度有啲濕氣話呢啲其實可能佢哋就係靠化妝之後就係自己買咗之後嘅物業裝修同化妝啦，如果你只係諗住租畀人，當然就係化妝唔可以豪裝啦，因為其實就算你整個幾豪都好租金可能即係爭一至兩成之但係化妝同豪裝成本係可能係講緊3萬同30萬以上嘅分別咁究竟你要收多幾多嘅租金收到幾耐嘅租金,先夠填數咁但係當然啦如果你太誇張嘅豪裝成本太貴其實你點都擺個樓價咁多嘅所以適當嘅號裝係真係會可以令到物業增值但係如果你係講緊一開始只係將物業租出去我會先化妝, 賣前就豪裝第7樣要訣係按揭新秘技
- 定息按揭，買樓要做按揭壓力測試就大家都知啦而家佢最新嘅金局指引按揭申請人的供款與入息比例嘅限制係基本dsr上限為50%壓力測試之內假設實際按揭利率上升3% dsr最高只能60%但係對首置人士得比較寬鬆 可以話係免壓測因為即使加咗三厘息之後壓測唔合格只要dsl原本仲係50個percent仍然可以做八成或九成按揭不過就會畀人加大個按揭保險費用講就係咁講,
其實一啲銀行呢係唔肯接受申請基於部分銀行唔肯接受喇,其實選擇少咗, 有機會你要畀貴啲嘅按息同埋少啲嘅現金回贈 先做到按揭政府終於新推出 定息政策因為定式嘅關係令到無須再擔心壓力測試問題，會令到好多人嘅供款能力增加。
不過其實係有取捨嘅，因為暫時呢個定息係畀現行息口為高，而家經濟明顯係一個減息週期，定息按揭可能令到你嘅息口嚟緊正常按揭更高，不過咁講，如果真係咁嘅情況最多第日收入高啲嗰陣轉按囉。另外就係供款年期比較短，得10至20年，供款額自然增加。不過壓測係一個大問題，呢個方法的確係令到人多左一個機會解決壓測。第8樣秘技都係關按揭事，就係mortgage
agent。而家嘅MA有唔再係就咁送幾百蚊超市禮券畀你㗎喇而係會回贈返0.1至0.3%不等嘅現金回贈，如果你mortgage額大，呢度都講緊成萬幾兩萬蚊㗎。夠你比律師費另外mortgage agent嘅好處就係佢可以話到畀你聽邊間銀行有最好嘅offer，我嘅做法通常都會係一次過申請三間銀行一間第一間比較大型而且自己常用既銀行另外兩間就係佢講比我聽比較好嘅offer其實MA呢上網好易搵咁所以我唔係度幫人買廣告希望今日嘅分享會幫到大家買二手樓有咩問題隨時留言問我啦各位拜拜
其實MA呢上網好易搵咁所以我唔係度幫人買廣告希望今日嘅分享會幫到大家買二手樓有咩問題隨時留言問我啦各位拜拜

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