[生活] 判斷房地產的價格趨勢

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判斷房地產的價格趨勢大家好我是Kevin好久不見上次的節目當中我們聊到了判斷房地產的價格趨勢我們可以來用失業率來參考現在已經經過了兩周一些數據也慢慢的出來了我們一起來看一下在3月15日到4月4日之間美國產生了1680萬的失業人口在整個07年到09年18個月的金融危機當中失業人口總計為1500萬上周的數據在本周四才有相信總量已經超過了08年的狀況而美國的疫情還沒來到拐點即使是疫情得到了控制對於像旅遊影院航運等等的這樣的一些在運營過程當中人口密集的行業來說在疫苗出現之前也會持續的受到影響而一般認為疫苗會耗費12到18個月的時間也就是說對於這些行業來說寒冬可能才剛剛開始這樣的一種情況在租賃的房地產市場當中也是影響明顯的像是staples和cheesecake factory就直接宣佈停止支付租金涉及的店面有2000多家根據國家多單元房委員會的數據4月的第1周有31%的租客沒有交房租而一般的狀況是20%在重災區的紐約行業內認為會達到40%的人不交房租而對於這樣不交房租的長租客目前大多數地區都有天數不等的禁止驅逐令譬如說紐約或加州就是90天這可能會讓背負房貸的房東陷入困境但市場也有例外在一些醫療行業聚集的地區像是克里夫蘭最近一些社區收入是很穩定的租金很穩定甚至出現了租房需求的增加不過隨着失業救濟金和保險金的慢慢到手這樣長租的一些壓力應該會得到緩解聯邦政府會以每周600美元的金額進行發放每個州又有金額不等的補貼中位數大概是每周400美元這樣子算下來領取失業保險的人每個月大概能拿到4000上下可以說完全足夠交房租了只是目前最多可以拿12個月這和疫苗的生產周期還是有半年的一個差距不知道政府到時候會出一些什麼後續的政策來支持就像上面說過的對於一些行業來說在疫苗出現之前困難都會一直都存在我們知道在08年的時候因為大量的房貸違約的產生 MBS也就是住房抵押貸款證券繃不住了價格連連下跌各個公司紛紛爆倉最終釀成了金融危機最近兩周一些mREITs也是向大眾籌資用於投資於MBS為主的房地產類證券的基金出現了腳踝式的下跌不是腰斬是到了腳踝原因也是近期各類資產價格急劇下跌一些mREITs沒有錢補倉差點就步了雷曼的後塵好在美國政府即時宣佈了無線QE購買包括MBS 垃圾債在內的資產才稍微穩定了市場細心的話可以發現目前似乎還沒有對一些商業地產的輸血支持像staples這樣的連鎖企業拒絕交租一樣會阻斷這些物業的現金流而投資這些物業的REITs也會有沉重的還貸負擔目前商業地產的貸款大部分都不是房地美和房地美的所以也沒有享受他們兩家的一些貸款暫緩的政策根據信用評級機構Fitch
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Ratings的預測到第三季度末商業地產抵押貸款拖欠率會到達8.25%~8.75%其中酒店業和零售業的拖欠率會最高分別到達30%和20%而上次金融危機中的峰值是出現在2011年的7月整個商業地產貸款的拖欠率到達了9.01%所以目前看起來也不是特別的樂觀希望到時候政府也可以兜住對於大地主來說倒是有一些好消息新的刺激計劃裏面取消了每年折舊額度的上限2017年聯邦規定了對於已婚伴侶來說每年的折舊上限是50萬美元超過這個額度只能輪到未來再算但這次的刺激計劃當中取消了限制並且還追溯兩年這意味着這些大地主可以拿到大量的退稅一般的折舊是將建築的價值逐漸歸零商業建築是39年居民住宅是27.5年這就可以用來抵消應稅收入但每年折舊多少算法是可以改變的只要相加的數值最後等於價值就可以了因此理論上可以技巧性地提前折舊來階段性的多拿一些退稅17年的金額限制控制了這種做法不過目前就可以了雖然對於他們來說可能也只是錦上添花困難不僅出現在長租市場Airbnb在三月中旬宣佈對於入住日期介於3月14號到5月31號之間的客戶如果出於疫情關係需要取消預訂可以獲得全額的退款同時對於房東提供訂單金額25%的補貼這個補貼項目將耗資2.5億美元短租市場基本上進入了停滯狀態投資短租房地產的壓力甚至可能比長租的更大在一些熱門景點因為擔心會吸引遊客擴散疫情短租已經被禁止甚至會被罰款願意Airbnb發言人的話Airbnb的房源在美國大多數城市的房源佔比不到1%也就是說在這個平台當下的困難看起來不太可能會造成大面積的問題但對於Airbnb產生的困難卻是不小的受此推廣政策的影響Airbnb在私人二級市場的股價已經由幾周前的150元每股跌到了90元每股所以就目前看除了出現極其優秀的標的可能我們都還是要謹慎行事因為我們甚至都不知道現在是不是最差的時刻而且通常來說房地產對於整個經濟的反應是比較滯後的所以目前來說大概也只能走一步看一步了以上就是近期的一些房地產的動態那會在接下來的日子希望是每周或者是每10天和大家分享一些近期的房地產的動態今天的節目就是這樣了如果大家喜歡我的節目的話記得訂閱和按贊如果有什麼想法可以提供給我的話也希望大家在下面留言OK這次影片就這樣我們下次再見拜拜


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