[生活] 關於在澳洲如何私賣買房的視頻

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關於在澳洲如何私賣買房的視頻Hello大家好 我是Danny歡迎收看我的澳洲筆記在我頻道里其實有不少關於澳洲房地產信息的視頻那麼今天這期節目我們就來給大家講一個真實發生的事情在疫情期間有這麼一位華人朋友買房其實本來是很簡單的結果一系列的錯誤操作導致差一點就失去了將近10萬澳元的定金所以說想藉此機會就告訴廣大觀眾朋友們你在澳洲不論是買房做生意還是生活也好那麼有些錯誤是一定要避免的有些觀念是一定要改變的第一次看我視頻的朋友別忘了訂閱一下這裏會全方位的帶你體驗海外華人的生活還有很多關於澳洲信息的視頻這不澳洲最近解禁了嗎然後和做房地產朋友吃飯吃飯期間他給我講了一個他經手的這麼一個真實案例發生在墨爾本的西南區因為那邊有很多比較新比較大的房子很多華人都喜歡買價位又沒有東南區這麼高他的一位買家就以接近100萬澳元的價位成交了一套房子但是之前一系列錯誤操作真的是差點讓買家損失了10%的定金而且還會產生每天接近300澳元的罰款那麼出於私隱的保護我就把這個事情變成一個故事的形式來給大家演繹出來那麼娛樂的同時大家可以了解一下哪些錯誤自己可以避免一下哪些觀念也可以改變一下好 廢話到此我們開始你還別說這區真夠漂亮的這大House住的舒服倍有面子關鍵是價位你要擱北京二環邊上最多買倆公廁還是毛坯的我這不是剛拿到澳洲 TR就是臨時居民簽證這房子事趕緊解決不過我第一次買房沒什麼經驗好在我表弟幾年前移民到這兒了所以說我可以找他幫我那麼這位叫老丹的買家和他的表弟小軍就計劃好了準備過幾天去房產中介的辦公室來出一個價就是出offer來買這個房子在澳洲前一段疫情期間是不讓進行公共拍賣的所以說很多中介就採取私賣買房的形式那麼大家可以看一下我這期關於在澳洲如何私賣買房的視頻其實說得非常清楚私賣買房買家的主動性相對來講比拍賣要高因為可以在合同里加上一些保護自己的條款比如說subject
to finance你貸款沒有下來可以不買退出合同 比如說subject to
building inspection查房出現主結構的毛病或者白蟻可以退出合同不買那麼像老丹這樣只是拿了臨時居民簽證TR的話還要加上一個subject to FIRB
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approvalFIRB就是海外投資審核委員會他們批准了才可以去買這個房子結果老丹和小軍第二天就迫不及待的去中介的辦公室出offer出價了為什麼呢因為中介告訴他這個房子已經有幾個買家來出價了那麼如果你想把它買下來的話要最快時間過來出價這是第一個第二個最好出一個叫無條件出價unconditional offer說白了 剛才咱們講這些保護條款都不能加上去老丹是非常喜歡這套房子因為畢竟是看了半天這是唯一一個就是可以說十全十美的曾經一度老丹懷疑中介是不是在忽悠他沒有其他買家出價等他們來到辦公室發現確實還有另外一組買家在這裏出價所以說老丹就有點慌因為確實是想買下房子於是就跟小軍去商量怎麼來出這麼一個unconditional offer沒有條件的出價因為畢竟它要加一個
FIRB的審批但是小軍就告訴老大說這個FIRB的審批其實就是一種備案和交錢非常簡單只要你是第一次在澳洲去買自住房而且不是新房的話是沒有任何問題的於是兩個人就研究了半天然後又去問了一下律師就想出了這麼一個辦法這個合同上是先寫上小軍的名字因為小軍是澳洲的綠卡所以說不受限制那麼相當於小軍來去買這個房子但是在小軍的名字之後加上一個 nominee 就是提名人這樣的話房子買完之後等到房子交割的時候律師就可以把這個房子換到老丹的名下那麼在等待房產交割之前老丹只需要拿到FIRB的審批就行了於是兩個人就這麼操作接着就順利的拿下了這套房子之後老丹又非常順利的申請到了FIRB的審批一切都高枕無憂就等待交割房產了那麼就在交割房產的日期臨近的時候小插曲發生了怎麼回事原來這個合同上還有一個特殊的保護條款是什麼 subject
to lease這個房子是個出租房裏面有租戶在住而且受到這個lease租賃合約的保護那麼在交房的那天租戶是不用搬出去的只不過是換了一個房東而已但問題如果租戶繼續住在裏面那麼在交房的時候律師是不能把小軍的名字換成老丹的名字因為根據FIRB的規定像老丹這種海外買家是不能購買帶有出租性質的房子必須買來自住說白了就是交房那天屋子必須是空屋狀態那麼老單現在要想再買這個房子那麼租客就要在交房那天搬出去有些朋友會說了這倆人眼睛是白長的嗎買賣合同上寫的清清楚楚有租賃條約其實當時簽合同的時候老丹和小軍是看到了subject to lease
租賃合約的但是租賃合約結束的時間正好是交割房產之後不到兩個月所以說這老丹和小軍就琢磨着先把合同簽下來然後在等待交房的時候去跟房主商量延長交房時間其實這麼做也是非常正常的而且中介當時還給房主打了一個電話房主是一位澳洲老人他賣投資房的一個主要原因想給自己買一套小一點的退休的房子而他告訴中介因為疫情原因確實沒有找到合適的房產所以說晚上一兩個月交房應該問題不大再加上當時確實有幾個買家在競爭買這個房子所以說老丹和小軍也沒多想就趕緊把合同簽了那麼這個時候老丹和小軍犯了一個什麼錯誤呢這個好的房子當然是可遇不可求但是法律責任大於一切老丹的正確做法應該是把自己的名字放在合同上而不是表弟小軍並且添加上那些保護條款也許會因為這些保護條款沒有買到心儀的房子但是好的房子終究是會有的可是沒有添加這些條款一旦出了問題那麼承受損失的還是買下自己因此所有買家買房子的時候一定要把合同在簽字之前發給自己的律師看一看並且說明自己的情況在專業律師指導之下再去簽這份買賣合同律師就告訴老丹和小軍如果房主同意可以延長交割日期應該就沒有什麼問題了於是他就發EMAIL給房主的律師需要得到一個書面上的確認那就在老丹和小軍以為沒有什麼問題可以延長交割日期的時候意外卻發生了不能延期了必須按時交房為什麼買到房子了房主買到房子了 不是他當時不是說沒看到合適的嗎怎麼這麼快那麼老丹和小軍現在是心情非常的複雜為什麼呢因為房子是表哥老丹的10%的定金也是他付的但是合同上是寫着表弟小軍的名字這就說合同上的責任人就是小軍那麼一旦出現了無法完成交割房產的話那麼小軍就要承擔破壞合同的這麼一個責任那麼老丹也會丟失掉它10%的定金所以說在律師看來如果不能延期交割想按時交割那麼最關鍵的就是這個房子要是空屋狀態這個租客要去搬出去但這不太可能因為租客是受到這個lease租賃合約的保護就算沒有這個lease在疫情期間 澳洲法律規定房東也是不能隨便趕走租客那麼這時候老丹和小軍又犯了一個什麼錯誤呢不應該在簽完合同之後再去和房主商量延長交割日期而是應該在簽合同的時候就把交房日期放在租賃合約結束之後這樣做的話不但完全符合了FIRB的規定而且還有主動性因為房主一旦要改變交房日期那麼根據合同上的時間老丹他們可以完全去拒絕要知道在澳洲合同的法律效應是最大一旦雙方簽字之後是不能隨便改動只有通過雙方律師的書面確認之後才能去改動所以說非常麻煩因此在簽合同的時候要確保無合同上所有條款對自己都是沒有問題的於是他們就問律師如果是因為買家原因導致交割房產延期的話會有什麼樣的結果那律師就告訴他們房主就可以去對他們進行罰款而罰款的數額是房價減去已經支付10定金的數額的12%左右換算下來差不多每天接近300澳元這時候老丹和小軍就有點凌亂了正常交割因為租客沒有搬出去所以說這個房子只能放在小軍的名下換不到老丹名下有些朋友會說了那就先交割完了到時候再換不行嗎因為根據澳洲法律規定任何房產要換名字的話都要去支付房產的印花稅所以說這不是一筆小錢延期交割又會產生每天接近300澳元的罰款以目前疫情的情況也不知道租客什麼時候能搬走乾脆就不買了那會損失10%的定金也不是小數目所以說只好死馬當活馬醫老丹和小軍還是要求自己的律師給房主發出了延期交割的請求同時他們也給買方中介打電話看看能不能幫上他們Tom 你還得幫我一忙是這樣我們這邊實在是不能按期交割了麻煩你跟這個房主說一下請他理解一下我們這邊的困難大家相互幫忙要不然約出來一起吃頓飯行
那也成你先跟他打電話問一下對這事完了之後我請你 你這也幫了我不少成 我等你不能延期你看看你還能不能幫我想想什麼辦法問律師是吧成吧 我等會問律師成
那多謝你了行 再見這幫中介還有澳洲房主一個個的表面上給你這客客氣氣的等遇到點事真不幫一點人情味都沒有這個時候老丹又有一個什麼錯誤觀念呢澳洲是一個法治社會而不是人情社會任何口頭上的承諾都不叫做承諾而只有雙方簽了字的合同才叫做承諾因為合同背後的簽字人是要承擔法律責任我在那期澳洲中介的秘密也說過在澳洲主流中介是為房主服務的就是賣方中介因為他們和房主之間是簽了買賣授權協議書的所以說從法律角度上講他們是必須站在房主的角度去工作而老丹買房的這位澳洲房主也一樣他買房了所以說也簽了買賣合同那麼就必須承擔買家的法律責任不會因為老丹和小軍的困難而去破壞這個合同所以說在澳洲是法律大於人情因為每一個人情的背後都是一種隱患甚至是破壞法律與其出現問題 人情又解決不了倒不如大家在一開始就商量好一切都按照法律程序去進行所以說老丹與其去責備中介和房主沒有人情味倒不如一開始就把法律條款寫清楚這樣的話一旦出現了問題就真正的可以高枕無憂受到這些法律條款的保護那故事的結尾還是非常不錯的就是因為疫情特殊原因就連租客都可以凌駕於租賃合約之上不付房租也不會被房東趕走自然買家也會得到照顧我不太清楚律師最後是怎麼操作的但是在聯繫完FIRB確認之後這個房子還是順利的完成了交割那麼這故事當中我也穿插了一些老丹和小軍的錯誤操作和觀念想給廣大觀眾朋友們帶來一些借鑑今天的故事就講到這裏另外如果有任何朋友想開啟自己YouTube頻道的話我跟你講6月30號我會推出一個全新的升級版本的YouTube初學者課程但是我承諾大家如果你現在購買目前的舊課程的話這個價位更高的新課程我會免費送給你所以說趕緊看一下視頻下方的描述區還是那句話 在YouTube的成長道路上沒有任何人可以把你帶出來作為普通人唯一能做的就是不斷的去學習去實踐循環往復
堅持下去非常感謝大家收看這期視頻喜歡的話別忘了幫我點讚轉發並且關注訂閱我的頻道我們下期再見ByeBye


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